与2021年上半年高速驰骋，跑马圈地不同，今年上半年物业服务行业低调前行。
据《国家商报》记者不完全统计，与2021年底相比，今年上半年管理面积超过1亿平方米的上市物业公司并未扩张，但大型物业公司的管理规模仍保持着可观的增速但不同的是，大部分物业公司的成长路径和成长目标都发生了变化，不再追求单一的规模和单一的利润
在过去几年的物业上市潮中，房地产母公司对物业公司的支持是资本市场估值的重要指标之一可是，过去几年发生了变化在房地产行业低迷和风险出清阶段，物业公司的独立性越来越受到各方关注
多位业内专家在9月7日接受《国家商报》记者采访时表示，从2022年上市房企半年报来看，多项指标平均增速不及同期和去年末但是未来行业的集中度会提高，因为伴随着行业内大公司的规模化经营，运营成本会更好的降低，调动更多的资源，所以在市场竞争中更有优势
盈利能力已经明显分化。
choice数据显示，2022年上半年，营收超过10亿元的上市公司有22家，营收超过30亿元的有8家其中碧桂园服务领涨200.55亿元，第二优雅生活服务营收76亿元
归属于母亲的净利润方面61家上市房企中，上半年净利润超过5亿元的公司约有16家，占比26%净利润增速超过20%的上市地产公司有19家
与往年不同的是，受母公司，市场等多重因素影响，今年上半年多家物业公司出现净利润负增长choice数据统计显示，23家物业公司归母净利润均出现负增长，其中融信服务，世茂服务，郑融服务，融创服务等11家地产公司，下滑幅度超过50%
盈利能力较强的物业公司也在思考如何进一步提高盈利能力在中期业绩会上，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示，2022年，房地产行业举步维艰，物业行业也不例外过去容易做的事现在变得困难了上半年公司确实受到影响，利润没有和收入同比例增长但公司依然充满信心，因为基础市场还在，依然状况良好，依然坚持既定的从追求规模增长到追求现金回报利润的转变
第三方外联成了竞争场所。
据国家商报记者不完全统计，截至上半年，管理面积超过2亿平方米的上市物业公司有13家，但管理面积过亿的阵营并无扩张。
可是，大型物业仍然保持较高的增长速度，高于行业的平均增长水平因此，预计今后浓度会进一步上升，但上升速度有可能会降低
具体来看，碧桂园服务的管理面积由2021年12月31日的约7.67亿平方米增至约8.43亿平方米，领先亚生活和保利物业约3亿平方米正在上市途中的万物云管理面积也有7.8亿平方米左右同时，另有三四十家上市物业公司，管理面积在百万到千万平方米
牛小娟认为，目前物业公司通常采用并购，招标，合资等方式拓展第三方项目，逐步减少对关联方的依赖伴随着第三方市场拓展力度的逐渐加大，物业公司未来有望摆脱对地产母公司的依赖，但这一过程需要时间，也很艰难毕竟这种关联方支持关系已经持续了很长时间，物业公司需要继续加强自身的外联能力和多元化业务发展能力
从数据来看，今年上半年，越秀服务第三方外联签约面积约387万平方米，同比增长151.0%，碧桂园通过品牌扩张新获得的合同管理面积达4420万平方米，约占上半年新增合同管理面积的72.2%，合景优活第三方，管道面积约1.89亿平方米，占管道面积的88.2%。
财产获取的逻辑已经改变。
今年以来，一度被视为炙手可热的地产股，包括龙头地产公司在内，市值和PE都出现了明显回调。
去年7月，华润万象人寿市盈率高达113.8倍，近期已降至34倍左右，碧桂园服务和旭辉永盛人寿当时的市盈率也达到了60多倍，但现在都回调到了10倍以下。
自这个时间节点以来，地产股板块出现了持续的回调虽然到目前为止比较稳定，但还是呈下降趋势牛小娟表示，这是因为，一方面，由于房地产市场流动性危机，物业公司的资金和独立性受到一定程度的质疑，打击了投资者信心，恐慌情绪蔓延，导致物业服务板块持续下跌，另一方面，宏观经济承压，疫情反复，迫使物业服务板块在整体市场的带动下进入下行通道
卢文建认为，这也是一种理性的回归投资者看到现阶段物业行业的性质和发展趋势，就会调整投资策略，降低回报评估，当然会有下降
合景优活投资者关系及资本市场部负责人李明明8月24日在回答全国商报记者关于地产板块估值回调的问题时也表示，从去年开始，地产板块估值或PE已经回调主要原因不是行业的基本面问题，而是宏观环境或者部分房地产企业的信用风险，对物业基本面没有影响，板块的复苏需要一定的信心
在行业整体回调的趋势下，去年还盛行的物业公司大规模并购，今年已经很少见了据中国物业研究院不完全统计，上半年物业行业公开披露的M&A案件近20起，涉及交易金额80亿元，明显低于去年同期的40起和150亿元
在中期业绩会议现场，碧桂园服务首席财务官兼联席公司秘书黄鹏坦言，大规模收购并不可取，碧桂园服务今年在物业管理合同方面没有大的收购计划碧桂园的服务主要是补短板，强化优势，不会通过追求合同和规模增长来进行收购收购条件也会根据二级市场的情况来确定，可能会更严格
之前物业的目标估值一直不错，这是物业管理在规模化管理运营中所带来的利润的想象空间但如果从管理水平，技术手段，人才培养，机构优化，战略方向等方面来看规模扩张后不及时调整，利润增长就不会明显，估值的增长也会出现波动卢文建说
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